Aprire un Bed and Breakfast a casa propria? La Guida

L’attività di Bed and Breakfast può essere avviata in forma non imprenditoriale senza bisogno di partita Iva, rispettando alcuni requisiti fissati dalla normativa fiscale e dalle Leggi Regionali.

Il Bed and Breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero che offre un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuale o stagionale.

Quello che molte persone non sanno è che è possibile avviare questa attività anche in maniera non imprenditoriale, ovvero senza aprire partita Iva, mettendo a disposizione di ospiti esterni parte della propria abitazione o di immobili attigui. Ad oggi l’attività di Bed and Breakfast si sta sviluppando in maniera esponenziale, soprattutto nelle citta turistiche, in quanto consente di sfruttare al meglio la propria abitazione senza utilizzare lunghi contratti di affitto.

Bed and Breakfast, affitti turistici e affittacamere – Prima di vedere come avviar un’attività di Bed and Breakfast è opportuno chiarire subito eventuali equivoci evidenziando le differenze che vi sono tra le attività di Bed and Breakfast, gli affitti turistici e gli affittacamere.

Bed and Breakfast – l’attività di Bed and Breakfast, ovvero il servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto, con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno, ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva;
Locazioni turistiche – l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni, senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc). In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici. Per maggiori informazioni vi rimando a questo contributo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio”;
Affittacamere – l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera. Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.

Avvio dell’attività di Bed and Breakfast – La normativa in materia di Bed and Breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”.

Secondo le normative regionali costituiscono attività di Bed and Breakfast le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.

Per avviare l’attività di Bed and Breakfast è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La SCIA deve essere compilata inserendo i dati dell’attività e i dati riguardanti l’immobile ove si vuole avviare l’attività, e deve essere inviata, con mezzi cartacei o telematici, allo sportello SUAP. Solitamente la presentazione della SCIA deve essere accompagnato dal versamento dei diritti di istruttoria che variano dai €. 60 ai €. 150.

Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività. A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.

I requisiti da rispettare e gli alloggi – Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di Bed and Breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni. Di solito queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è obbligatoria l’interruzione dell’attività per almeno tre mesi l’anno (anche non consecutivi). Se non si rispetta questo limite l’apertura della partita Iva diventa obbligatoria.

Per quanto riguarda poi i requisiti relativi agli alloggi, possiamo così riassumerli:

Il Bed and Breakfast deve essere sito nel luogo ove il proprietario ha la sua residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività). Alcune Regioni permettono che il proprietario abbia la residenza in un immobile vicino alla struttura, ma è sempre richiesta la reperibilità;
L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere ed un massimo di 20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione). Ogni camera doppia deve essere di almeno 14mq, ed 8 mq per la singola.
Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinata alla famiglia proprietaria;
I bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio, presa corrente, water, ecc). E’ necessario che vi sia un bagno esclusivo per ogni camera;
Il cambio della biancheria deve avvenire due volte la settimana e sempre ad ogni cambio di ospiti.

Il servizio offerto nei Bed and Breakfast deve comprendere soltanto la prima colazione. Le Leggi regionali disciplinano anche i cibi e le bevande che possono essere somministrate. In alcuni casi è possibile offrire solo prodotti confezionati (non manipolati o preparati in casa), al massimo solo riscaldati. Soltanto se il gestore possiede le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge, può acquistare e servire alimenti manipolati. I prezzi applicati dal proprietario devono essere sempre esposti all’interno della struttura.

È possibile aprire un Bed and Breakfast anche all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgere un’attività di Bed and Breakfast o un’attività ad essa riconducibile (ed esempio, l’attività di affittacamere).

Adempimenti fiscali – Come abbiamo visto, da un punto di vista fiscale l’attività di Bed and Breakfast effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto, con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno, ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva. Questo significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi”, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del Tuir (ove non si rispettino questi requisiti l’attività richiede l’apertura della partita Iva).

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questa posizione con le Risoluzioni n. 180/E/1998 e n. 155/E/2000, le quali escludono l’attività imprenditoriale (con partita Iva) del contribuente persona fisica che intraprende l’attività di Bed and Breakfast, se rispetta le seguenti condizioni:

Saltuarietà del servizio (sospensione per periodi minimi di 3 mesi);
Assenza di organizzazione (non superare i numeri di alloggi e stanze previsti dalla Regioni).

Naturalmente all’interno dell’unità abitativa si presuppone la presenza del proprietario che assiste gli ospiti con l’ausilio della sua famiglia (qualora vi siano soggetti esterni che collaborano, l’attività diventa imprenditoriale se sono utilizzati in modo stabile e professionale).

Nella dichiarazione dei redditi del proprietario i redditi derivanti dall’attività di Bed and Breakfast devono essere inseriti nel quadro RL del modello Unico Persone Fisiche (o quadro D, modello 730), per essere assoggettati ad Irpef al netto delle spese inerenti e documentate (come materiali alimentari, materiali di pulizia, utenze). Per quanto riguarda gli adempimenti volti a certificare i compensi percepiti il contribuente emetterà delle ricevute non fiscali, da emettere in duplice copia (l’originale al cliente e la copia per lui), sulle quali dovrà apporre una marca da bollo da €. 2, per incassi superiori di €. 77,47.

La normativa regionale – Si seguito si riportano le varie Leggi Regionali che disciplinano l’attività di Bed and Breakfast nelle varie regioni italiane:

Abruzzo – Legge Regionale, n. 78/2000;

Basilicata – Legge Regionale n. 8/2008;

Calabria – Legge Regionale n. 2/2003;

Campania – Legge Regionale n. 5/2001;

Emilia Romagna – Legge Regionale n. 16/2004;

Friuli Venezia Giulia – Legge Regionale n. 17/1999;

Lazio – Regolamento Regionale n. 16/2008;

Liguria – Legge Regionale n. 05/2000;

Lombardia – Legge Regionale n. 15/2007;

Marche – Legge Regionale n. 9/2006;

Molise – Legge Regionale n. 13/2002;

Piemonte – Legge Regionale n. 20/2000;